Недвижимость в кризис: стоит ли рисковать?

Недвижимость в кризис: стоит ли рисковать?

Самыми беспроигрышными вариантами инвестиций в кризисное время всегда были драгоценные металлы, ценные бумаги и недвижимость. Насколько выгодно приобретать недвижимость в кризисной ситуации?

Конец 2014 года ознаменовался повышением спроса на недвижимость в новостройках. Опасаясь дальнейшего повышения цен, вызванного колебаниями валютных курсов, люди принялись скупать недвижимость, но в начале года ажиотаж утих, и сейчас на рынке наблюдается затишье. Кроме того, эксперты дают осторожные прогнозы относительно дальнейшей ситуации на рынке. Стоит ли приобретать недвижимость сейчас?

Вопреки более ранним прогнозам экспертов, рост цен на недвижимость остаётся умеренным. Опыт первого экономического кризиса показал, что рост цен влияет на рынок не лучшим образом, поэтому инвесторы не спешат увеличивать ценники. Кроме того, большую часть предложения составляют продавцы, устанавливающие цены в рублях, поэтому рост цен не превышает 5%.

Ценовая политика зависит от того, о каком сегменте рынка идёт речь. В период с декабря 2014 года по январь 2015 год цены на квартиры в новостройках и ипотеку увеличились после того, как Центральный Банк повысил базовую процентную ставку.

В марте базовая ставка была снижена с 15-16% до 13-14% годовых. Таким образом, цены будут либо снижаться, либо держаться на прежнем уровне. На рынке вторичной недвижимости цены постепенно снижаются, поэтому этот сегмент более привлекателен для покупателей. Однако от инвесторов стоит ожидать акций и скидочных программ, которые снизят цену.

Несмотря на ценовую привлекательность сегмента вторичных квартир, людей интересует преимущественно жильё в новостройках, что объясняется субсидированием ипотечных ставок. В текущей ситуации люди стремятся к сохранению собственного капитала и повышению его доходности, а в текущей ситуации это возможно, только направляя финансы в строительство.

С другой стороны, большую часть рынка недвижимости составляет вторичный рынок. При этом порядка 30% владельцев квартир изначально ориентировались на оплату в валюте, но постепенно начали снижать цены. В некоторых регионах снижение валютных цен составило 20-30%.

Эксперты отмечают, что единой тенденции на рынке вторичного жилья нет, поскольку собственники ориентируются на разные валюты. Собственники, устанавливающие цены в долларах, идут на уступки, вплоть до перевода цен в рубли или обмена по низкому курсу. Те, кто ориентируется на рубли, удерживают фиксированную цену, при которой дисконт составляет не более 5%.

Мнение:
Генеральный директор Агентства Недвижимости ЗАО «Орион НН», вице-президент НГСР Игорь Лейфер
С моей точки зрения, заданный вопрос, которым интересуются сегодня все и инвесторы и обыватели, и любой, кто хоть немного задумывается о будущем, требует несколько уточнений.

Читайте также  Загородная недвижимость в Подмосковье: у покупателей есть шесть поводов задуматься

О какой валюте идёт речь? И ответ не так прост – не просто в долларах, в евро или в рублях, потому что самый распространённый ответ: «в рублях» (рынок у нас, в Нижнем Новгороде сегодня рублёвый, кстати в Москве и некоторых других российский городах – не так). Дело в том, что ценность валют сегодня сильно изменяется. И, в первую очередь, это касается рубля. Рубль полгода назад и сейчас – две совершенно разные единицы.

Вопрос правильней формулировать: «В чём надёжнее сохранить свои капиталы? В рублях, в долларах, в евро или в недвижимости Нижнего Новгорода? И опять же, в какой недвижимости?».

А ответ: Всё зависит от Ваших планов. Ситуация действительно сейчас не стабильна. Я не сторонник делать резкие шаги в нестабильной ситуации. Я сторонник классики бизнеса: «яйца нужно раскладывать по нескольким корзинам». Если у Вас много рублей и недвижимости – нужно часть переложить в иностранные валюты. Если много иностранных валют, я бы часть денег переложил в недвижимость и т. д.

Многие возлагают надежды на ипотеку. Чтобы поддержать строительную отрасль, государство запустило программу субсидирования ипотечной ставки. На данный момент средняя ставка составляет 12% годовых, но учитывая льготную ипотеку, можно ожидать, что цены незначительно повысятся. Однако программа будет прекращена, если средняя ставка снизится до 8,5% годовых.

Мнение:
Агент по недвижимости АН «Монолит Истейт» Марычева Светлана
Я думаю, что на рынке новостроек, когда заработает льготная ипотека, можно ожидать повышения цен. А вот рынок вторичного жилья «стоит», продаются те квартиры, где продавцы снижают цену.

Ввиду этого возникает вопрос, возникает вопрос целесообразности оформления ипотеки, поскольку речь идёт о долговых обязательствах. Принимая такое решение следует руководствоваться собственной финансовой ситуацией и возможным влиянием внешних факторов.

Семейный доход может изменять, а величина ипотечных платежей остаётся одинаковой и их придётся оплачивать независимо от текущего финансового положения. Согласно статистике, задолженность россиян о ипотеке достигла рекордных показателей, за последние 6 лет. Согласно данным ЦБ по состоянию на 1 марта 2015 года, рост просроченных платежей по ипотеке вырос на 20% и составил 49 млрд. рублей, из ни 18,9 млрд. рублей приходится на платежи в иностранной валюте.

Читайте также  Недвижимость за рубежом: кому россияне говорят нет

Рост задолженности наблюдается со второй половины 2014 года, в то время, как в 2013 году этот показатель снизился на 8%. Причиной этому является снижение платежеспособности населения. Учитывая этот фактор, банки стали более избирательно относиться к выдаче ипотечных кредитов, что обусловлено возросшим долгом населения по ипотечным кредитам.

Мнение:
Агент по недвижимости АН «Монолит Истейт» Светлана Марычева
Если рассматривать «вторичку», то процент по ипотеке очень высокий, число таких сделок снизилось в разы, плюс нестабильность в работе (уменьшение заработной платы, сокращения на предприятиях). Каждый сам для себя считает насколько он сможет выплачивать ипотеку.

Мнение:
Генеральный директор Агентства Недвижимости ЗАО «Орион НН», вице-президент НГСР Игорь Лейфер
«Ипотека – она и в Африке – ипотека!» Но выплачивать её придётся всё равно. Поэтому важно не оценивать «надёжность ипотеки» – этот термин я вообще не очень понимаю. Нужно оценивать стабильность личной ситуации с доходами того, кто интересуется ипотечным кредитованием.

Альтернативной ипотеке может стать долевое строительство. Тем не менее, этот вариант всегда считался одним из самых рискованных. Экономический кризис сильно отражается на застройщиках, поэтому подходить к такому шагу стоит основательно. В 2008 году многие объекты капитального строительства оказались замороженными в связи с нехваткой финансирования. Поэтому нужно быть уверенным в порядочности застройщика, а для этого нужно изучить все его прошлые проекты. Полезно провести небольшой расследование, посвящённое изучению его репутации и отзывах, качестве предыдущих объектов. Имеет ли смысл в текущей ситуации инвестировать долевое строительство, и насколько это надёжно?

Мнение:
Агент по недвижимости АН «Монолит Истейт» Марычева Светлана
Думаю, что «да». Но необходимо узнать о застройщике как можно больше информации, о его надежности, отзывах дольщиков на предыдущих стройках, посмотреть форумы, т.е. необходимо оценить свои риски. Если это «последние» деньги, то лучше покупать вторичку. Если инвестиции, то я думаю, цены после стабилизации ситуации в стране, будут расти, и инвестировать на будущее выгодно.

Мнение:
Генеральный директор Агентства Недвижимости ЗАО «Орион НН», вице-президент НГСР Игорь Лейфер
С моей точки зрения, долевое строительство – это всегда участие дольщика в бизнесе застройщика. И это всегда риск! На рынке, конечно, есть более надёжные застройщики и менее надёжные, но от каких-либо катаклизмов не застрахован никто. Во времена нестабильности экономической ситуации риски любого бизнеса повышаются! Всё зависит от «консервативности» инвестора. Там, где большие деньги, а недвижимость – большие деньги, надёжность очень важна! Я консервативен – я не очень работаю с первичкой, если не могу контролировать процесс строительства в полном объёме. Либо понимаю, чем рискую и с чем могу остаться при пессимистическом раскладе.

Читайте также  Что происходит на рынке аренды загородной недвижимости

Рост цен на недвижимость зависит от многих факторов и может изменяться по мере готовности объекта. На ранних стадиях строительства девелоперы, как правило, выставляют низкие цены, чтобы привлечь максимальное внимание. По мере строительства цены увеличиваются. Если речь идёт о проекте микрорайона, цены могут быть разными даже внутри объектах. Когда речь идёт о точечном проекте, цены остаются на приблизительно одинаковом уровне.

На данный момент в поле зрения покупателей находит преимущественно бюджетное жилью в новостройках эконом-класса. Причём его рассматривают в качестве варианта для покупки не только потребители, но и инвесторы с целью дальнейшей аренды. У молодых семей практикуется схема, при которой квартиру приобретают сначала для себя, а в будущем приобретают новую, а текущую сдают. Какие районы в Нижегородской области можно назвать самыми перспективными сложившейся ситуации?

Мнение:
Агент по недвижимости АН «Монолит Истейт» Марычева Светлана
Скорее всего надо говорить не о районах (везде покупают в зависимости от цены), а о том квартиры какой площади пользуются большим спросом – это однокомнатные 33-40 кв. м, двухкомнатные небольшие 50-54 кв. м.

Мнение:
Генеральный директор Агентства Недвижимости ЗАО «Орион НН», вице-президент НГСР Игорь Лейфер
С точки зрения доходности предполагаю – Борский и Приокский. Хотя много зависит от реализации планов развития инфраструктуры города.

Добавить комментарий

Copyright © 2022. Обзор рынка инвестиций в недвижимость России. Все права защищены. Запрещено использование материалов сайта без согласия его авторов и обратной ссылки. Политика конфиденциальности